Порядок оформления права собственности на землю

Как оформить земельный участок в собственность: основная информация и пошаговая инструкция. Какие требуются документы, стоимость процедуры, действия при получении права владения на бесхозную землю.

Общая информация

Чтобы получить право владения на надел требуется сделать несколько юридических шагов, целью которых является передача права собственности от владельца принимающему. Стоимость услуги зависит от варианта передачи участка.

Существуют следующие способы оформления участка в собственность:

• приватизация;
• наследство;
• продажа, дарение, обмен;
• рента.

Для начала необходимо определить способ передачи участка во владение иному лицу. Для каждого способа определен свои список документов и процесс регистрации.

Какие земли можно оформить в собственность?

В России, как и в большинстве других стран, существует частная собственность на землю. Однако далеко не все земельные участки принадлежат гражданам или организациям.

Чтобы разобраться в этом вопросе, нужно изучить терминологию.

Земельный участок — это ограниченный четкими границами участок земной поверхности. В зависимости от назначения он имеет категорию, которую можно изменить с соблюдением определенной процедуры. Использование земли не по назначению запрещено.

Каждый участок имеет кадастровый номер и подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Категории участков земли, которые можно оформлять в собственность в том или ином порядке:

• земли населенных пунктов (на них строят жилые и нежилые здания, разводят личное подсобное хозяйство);
• земли сельскохозяйственного назначения (предназначены только для сельскохозяйственных угодий);
• для ведения садоводства и огородничества (садовые участки, допускается строить дачи и дома, возможна регистрация по месту жительства, но помещения не относятся к категории жилых и не требуют оформления права собственности);
• земли промышленного назначения (предназначены только для размещения промышленных объектов);
• военного назначения (в собственности у вооруженных сил, реализуются только в особом порядке);
• особо охраняемые объекты, земли водного и лесного фонда (в собственности у государства или муниципалитетов);

Какую землю нельзя присвоить

Основываясь на статью 27 пункт 4 и статью 28 пункт 8 Земельного кодекса РФ, участки земли, обремененные ограничением или снятые с оборота, не подлежат передаче в частные руки.

В список ограничений входят:

• природные заповедники, парки государственного и национального уровней (но согласно статье 95 законодательства РФ участки могут быть переданы гражданским лицам);
• военные наделы, земли относящиеся к ВС России;
• участки, на которых располагаются здания государственных органов;
• кладбищенские земельные участки;
• участки, относящиеся к общему пользованию;
• участки природного фонда;
• охраняемые участки.

Любая передача вышеупомянутых территорий в собственность частных лиц является не законной и преследуется по закону.

Подготовка к оформлению

После получения предварительного согласования на предоставление государственного участка из СНТ в собственность, необходимо произвести работы по уточнению границ участка и получению кадастрового документа. Согласно пункту 2 ст. 12 ФЗ № 93, кадастровые работы, проводимые при оформлении участков СНТ из муниципальной собственности в частную, организуются за счёт уполномоченного органа муниципальной власти.

Кадастровые работы, выполняемые при выделе пая из долевой собственности, организуются и оплачиваются самим садоводом. Для проведения кадастровых работ необходимо обратиться в геодезическую компанию, имеющую соответствующую лицензию. После подписания договора на оказание услуг с компанией её сотрудник (кадастровый инженер) будет проводить на участке топографические работы с целью уточнить координаты существующих границ или определить их полностью при выделе доли из общей собственности.

Порядок и документы: пошаговая инструкция 2020

Перед государственной регистрацией права требуется заключить договор купли-продажи. Этим занимается Росреестр по заявке граждан. Обращаться нужно в подразделение, обслуживающее территорию, на которой расположен участок земли.

• заявление по образцу (скачать бланк заявления);
• земельный кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий процесс передачи земли;
• договор совершения сделки;
• паспорт гражданина РФ;
• чек об уплате государственной пошлины;
• соглашение отчуждения;
• паспорт и свидетельство о собственности продавца.

Сумма государственной пошлины на оплату данных услуг составляет 350 рублей при регистрации надела в ЛПХ, и 200 рублей в остальных.

Как оформить земельный участок в собственность

• удостоверение личности;
• подтверждение о праве владения;
• паспорт участка, либо кадастровый план;
• декларацию на объекты, расположенные на территории участка.

Помимо УФРС можно обратиться в многофункциональный центр. Последующие действия:

• Оплата государственной пошлины. Сумма на один объект – 1000 рублей.
• Подписать бумаги на приобретение свидетельства.
• Взять расписку на передачу бумаг.
• Сотрудник Росреестра сам скажет, когда необходимо явиться за выпиской или свидетельством о праве собственности.

Если нет документов

Отсутствие документов на землю не проблема для получения ее в собственность. Необходимо пройти больше инстанций, подождать дольше времени. 

Чтобы получить свидетельство, нужно всего 2 бумаги:

1. Договор купли-продажи, ренты (либо другие бумаги, подтверждающие возникновение права владения).
2. Правоудостоверяющие.

В соответствие со статьей 131 ГК РФ существует несколько видов документов, которые могут послужить обоснованием получения ЗУ в собственность. Некоторые наделы были выделены гражданам еще во времена СССР. Свидетельство и кадастровый паспорт само собой получить было невозможно. Такие наделы не передаются в наследственное пользование и не участвуют в сделках купли-продажи.

Чтобы получить такую землю в частное владение следует обратиться с заявлением к главе администрации. В заявлении указать:

• как, когда, кем была получена земля;
• характеристики надела, включая его адрес;
• какой налог взимался (если был оплачен и на какую сумму);
• имеются ли здания и сооружения;
• как пользовались наделом.

Обязательно в заявлении указать свою просьбу о выдаче акта, подтверждающего право на владение. На основание этого документа попросить разрешение о приватизации.

Если получен отказ в письменной форме, можно составить иск и оспорить запрет. Если суд окажется на стороне истца, то его решение будет основанием для приватизации.

В случае наличия на наделе здания или сооружения, будет легче провести процедуру. Нужно к заявлению предоставить права собственности на дом.

Оформление земельного участка в собственность при покупке

Наиболее распространённым вариантом приобретения земли является её покупка. В этом случае между продавцом и приобретателем заключается соглашение о купле-продаже участка, которое заверяется в нотариальной конторе. В качестве контрагентов (участников сделки) могут выступать как частные граждане, так и юридические лица. С официально оформленной купчей лица, заключившие купчую сделку, обращаются в регистрационную палату для переоформления земли на нового владельца. При этом понадобятся две группы документов:

1. Правоустанавливающие – договор о продаже участка, и свидетельство (государственный акт) на него.
2. Технические – паспорт участка, выдаваемый в кадастровой палате.

Оформление земельного участка в собственность по дарственной

Процедура составления договора дарения земельного участка практически не отличается от составления дарственной на прочую недвижимость.

• Кадастровый паспорт на даруемый земельный участок.
• План-схему межевания земельного надела.
• Техническую выписку из БТИ.
• Справку из ФНС об отсутствии долгов по земельному налогу.
• Генеральный план участка.

Весь пакет собранной документации передаётся для проверки нотариусу, который и оформляет дарственную сделку. После заверки соглашения, одариваемому лицу выдаётся нотариальная справка, свидетельствующая о переходе земельной недвижимости в его владение. После этого вся необходимая документация, с приложенным заявлением и нотариальной справкой, представляется в регистрационную палату.

Комплект официальных бумаг, подаваемых в регистрационное учреждение, аналогичен тому, что подаётся при переоформлении собственности при вступлении в наследство. За исключением завещания и справки о смерти прежнего собственника. Вместо них следует приложить договор о дарении. Размер пошлинного сбора оплачивает получатель дара в размере 200 руб.

Оформление права собственности на земельный участок по закону о «дачной амнистии»

В соответствии с законом, принятым в 2006 году, владельцы наделов, расположенных в дачных и садоводческих товариществах, имеют право оформить их в личную собственность на льготных условиях. Этот законодательный акт получил наименование «дачной амнистии». Действие данного закона несколько раз продлевалось, чтобы дать возможность переоформления земли всем желающим. Последняя пролонгация произошла в начале 2018 года – действие «дачной амнистии» продлилось ещё на пару лет.

Воспользоваться возможностью льготного переоформления дачного участка в собственность можно лишь при наличии правоустанавливающего документа, подтверждающего законность пользования им.

• Документы, дающие законное право на использование дачного надела.
• План и кадастровый паспорт земли.
• Квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей).

Данная документация подаётся на рассмотрение в местное регистрационное бюро, либо в районный многофункциональный центр. Невозможно воспользоваться «дачной амнистией», когда право временного владения участком оформлено в виде арендного договора с муниципальной властью, или с прочим владельцем – юридическим лицом или гражданином-собственником. В данном случае землю придётся выкупать у её владельца, после чего переоформлять в соответствии с соглашением о купле-продаже.

Как оформить землю в собственность при договоре бессрочной аренды

Оформление арендованной земли в собственность возможно по 2-м вариантам:

1. После его покупки.
2. После его приватизации.

В первом случае все получится только если надел является частной собственностью. Оформить участок в собственность возможно только с согласия её владельца. В этом случае все просто – сделка заключается на основание договора купли-продажи.

Согласно статье 624 ГК РФ такое возможно при наличии в договоре аренды пункта о передачи права владения на арендатора в случае:

• когда установленный срок подходит к концу;
• досрочно оплачена стоимость объекта недвижимости.

Все условия, включая цену на участок, будут определены собственником и арендатором. Цена устанавливается на основание средних рыночных.

Приватизировать можно только 2 типа участков:

• под ЛПХ;
• под ИЖС.

Основное требование в этом случае: все участки должны быть арендованы не позднее 2001 года. В том случае, когда сделка совершается в более поздний период, необходимо наличие на участке дома, введенного в эксплуатацию.

По дачной амнистии можно быстро оформить надел до 2020 года. Действует упрощенная схема. На самом участке хватит построенного сарая.

Если дом двухквартирный

В случае, если требуется оформить документы на участок, на котором находится двухквартирный дом, можно выбрать один из вариантов.

Вариант № 1.

• Когда в документах жилое помещение обозначается как дом, необходимо составить заявление на получение технического паспорта с БТИ.
• Затем обязательно зарегистрировать право собственности на дома. Когда жилое помещение считается квартирой, нужно зарегистрировать долю дома.
• Для регистрации долевой собственности необходимо подать заявление в администрацию. После чего оформляется в долевую собственность и надел.

Вариант № 2.

• Этот вариант только для участков, сформированных после 1 марта 2005 года и прошедших кадастровый учет. Для таких наделов можно бесплатно и быстро оформить документы. Такая земля считается общей долевой собственностью.
• Если участок был до 1.03.2015, потребуется решение всех жильцов и выбор представителя. Представитель должен составить заявление в администрацию о формировании участка.
• Затем необходимо обратиться в Росреестр и поставить землю на кадастровый учет.
• Помимо представителя, выбранного на собрании, это могут сделать все собственники квартир, представитель, чьи полномочия документально подтверждены нотариально.
• В Росреестре могут потребовать предоставить план межевания. Для его получения следует составить заявление и предоставить его кадастровому инженеру.

Данное правило не распространяется на наделы, документы на которые были получены до 1.03.2005 года. Они будут считаться учтенными. По истечению 2-х лет они также будут зарегистрированы в Росреестре.

Когда имеется на руках кадастровый паспорт, можно подавать заявление на право собственности. Паспорт делается не менее 20-ти рабочих дней.

Если дом недостроенный

Основанием для оформления земли в собственность является наличие на нем жилого объекта строительства. Поэтому прежде чем обращаться в госинстанции, нужно ввести недострой в эксплуатацию. При этом, если дом признан самовольной постройкой, гражданину придется предварительно узаконить его и только потом заняться приватизацией участка.

Если дом сгорел

Правило, запрещающее приватизацию земли без наличия жилого строения, действует и в отношении сгоревшего дома. Чтобы оформить землю придется заново отстроить дом и ввести его в эксплуатацию.

Если дом только планируете построить

Оформление земли в собственность, полученной по наследству или иным образом, возможно только после возведения на ней жилого объекта недвижимости и регистрации права собственности на него.

По наследству

В соответствии с законодательством РФ потребуется не менее полугода для оформления земли по наследству. Потребуется помощь юриста, который поможет составить заявление. Нужно приложить следующие документы:

1. Для кадастрового учета:

• кадастровую выписку;
• паспорт кадастра, в котором указана цена на надел в период смерти владельца;
• документ, подтверждающий наличие либо отсутствие строений на наделе;
• выписка, позволяющая оформить наследство;
• выписку № 3 из ЕГРП.

2. Для паспортного стола:

• подтверждение последнего места регистрации;
• подтверждение родства с наследодателем.

Дополнительные документы для нотариуса:

• при получение наследодателем земли в наследство – справка с ФНС;
• при наличии – завещание;
• устав дачного кооператива (если это дача).

По истечении полугода будет выдано свидетельство о наследовании, и тогда можно подать заявление на регистрацию права собственности.

Сколько стоит свидетельство

Каждый обязан уплатить государственный взнос на сумму 200 рублей. В том случае, когда планируется возведение здания, сумма будет больше:

• низкоэтажная стройка для физлица обойдется в 1000 рублей;
• низкаоэтажная стройка для юрлиц –  22 000 рублей.

Если необходимо оформить в собственность участок, полученный по наследству, то расходы будут следующими:

• оценка – до 3000 руб;
• пошлина нотариусу – 0,3% от оценки;
• при закрытом завещание – государственная пошлина за оглашение 300 рублей;
• орграсходы – от 2000;
• госпошлина в Росреестр 200 р.

Право собственности на бесхозную землю

Оформить бесхозную землю во владение довольно трудно и долго. Проще всего нужно постараться отыскать владельцев надела. Можно составить заявление и подать его в администрацию, Росреестр и т.д. Если собственников земли удалось найти, то действия будут такими же, как и при купле-продажи.

В случае отсутствия собственников процедура оформления свидетельства о праве собственности будет очень долгой:

• Для начала необходимо составить письменное заявление о желание получить участок в собственность.
• Дополнительно можно добавить к заявлению ответы по поиску владельцев. Это необходимо для доказательства бесхозности надела.
• Администрация поставит участок на кадастровый учет.
• Только через год ведется судопроизводство о признании муниципалитетом права на надел. Такой долгий срок выжидается для того, чтобы бывший владелец, если таковой имеется, мог обратиться и заявить свои права.

Если суд признал участок бесхозным, дальше нужно арендовать его у администрации, собрав следующие документы:

• геодезический план;
• генплан;
• заявление;
• кадастровый паспорт.

Через 3 месяца будет дан ответ. При положительном решение можно выкупить землю. Далее действия стандартны.

Свидетельство о праве собственности

До 2015 года, куда бы ни пришлось обращаться по поводу оформления в частное владение участка земли, в МФЦ или в Росреестр, выдавалось специальное свидетельство. Уже несколько лет как признали, что в нём нет нужды, ибо: имеются правоутверждающие документы; можно запросить выписку из ЕГРН. Выписку можно получить в электронном формате. При необходимости – распечатать. Или получить для большей надёжности на бумажном носителе, что обойдётся подороже.

Что делать, если вам отказали

Оформление во владение земельных участков не всегда завершается успешно. В МФЦ или Росреестре могут отказаться принимать заявление, какие-то документы или приостановить госрегистрацию. Благо, перечень оснований для приостановления, что представлен в п. 1 ст. 26 ФЗ № 218, занимает 60 подпунктов. По большей части указанные недочёты исправляются без особого промедления. Если даже соблюдая порядок действий, предписанный ведомственными инструкциями, не удаётся пройти госрегистрацию, то остаётся воспользоваться правом на судебную защиту.