Договор строительного подряда с подрядчиком – физическим лицом

Настоящая работа связана с исследованием вопросов участия в договоре строительного подряда в качестве исполнителя строительных работ физического лица, не обладающего статусом индивидуального предпринимателя. Одновременно раскрываются порядок и особенности такого договора.

Особенностью договора с подрядчиком – физическим лицом является то, что к данным правоотношениям не применимы нормы Закона РФ “О защите прав потребителей” и п. 3 ст. 740 ГК РФ, поскольку подрядчик не является исполнителем или изготовителем в том смысле, который заложен законом в защиту слабой стороны – потребителя.

Статья 740 ГК РФ не ограничивает круг субъектов договора строительного подряда наличием определенного правового статуса, а потому физическое лицо вправе выступать строительным подрядчиком, однако при этом оно должно обладать определенными знаниями и навыками. Указанное следует из следующих норм закона. В силу п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией и со сметой. Из содержания п. 2 ст. 743 ГК РФ следует, что договором должны быть определены состав и содержание технической документации. Дополнительные работы могут быть выполнены подрядчиком согласно п. 5 ст. 743 ГК РФ, если они входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 751 ГК РФ подрядчик обязан при осуществлении строительства соблюдать требования закона и иных актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ. Нормы ст. 754 ГК РФ также указывают на то, что подрядчик ответственен за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах подрядчика. Ответственность за качество выполненных работ установлена специальной нормой (ст. 754 ГК РФ).

Совокупность указанных норм свидетельствует о том, что при выполнении работ по строительному подряду подрядчик должен обладать специальными познаниями в области строительства: строительных норм и правил, безопасности строительных работ и правовых актов об охране окружающей среды. В то же время ГК РФ не обязывает подрядчика представлять при заключении договора строительного подряда доказательства, подтверждающие наличие соответствующих знаний, квалификации, опыта. Предполагается, что при заключении договора в сфере исследуемых правоотношений такие доказательства следует представлять как в силу указанных выше норм, так и в соответствии с той степенью осмотрительности и заботливости, которая требуется по характеру обязательства (ст. 401 ГК РФ). В противном случае риск несвоевременного и (или) некачественного исполнения договора может быть возложен и на заказчика.

Предметом исследуемого договора является строительство по заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ, а также монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Следует обратить внимание на то, что строительные работы в отношении объектов капитального строительства могут быть выполнены только специальными субъектами: индивидуальными предпринимателями и (или) юридическими лицами при условии членства в саморегулируемой организации (ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

Участие такого рода профессионалов предусмотрено ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, ч. 2 ст. 52, ст. 55.8 ГрК РФ, а также ФЗ “О саморегулируемых организациях”. Кроме того, в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 “Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства” (в дальнейшем – Приказ N 624, Перечень) указанные в Перечне виды работ могут быть выполнены только на основании договора с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами саморегулируемой организации (в дальнейшем – СРО).

В соответствии с преамбулой (п. 2 Приказа) в Перечень не включаются работы по подготовке проектной документации по строительству, реконструкции, капитальному строительству, в отношении которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с п. п. 1 – 4, 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, а также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу действующей ст. 51 ГрК РФ (ч. 17) не требуется выдача разрешения на 1) строительство, реконструкцию гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкцию на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; 2) строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства; 3) строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 4) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 5) изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 6) капитальный ремонт объектов капитального строительства; 7) строительство, реконструкцию буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством РФ о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр; 8) строительство, реконструкцию посольств, консульств и представительств РФ за рубежом; 9) строительство, реконструкцию объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно; 10) размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи; 11) иные случаи, если в соответствии с Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии с ФЗ от 03.07.2016 N 372-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации” с 1 июля 2017 года изменена ст. 52 ГрК РФ, согласно которой не требуется членства в саморегулируемой организации в области исследуемых работ в отношении физических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальное строительство объектов, указанных в п. п. 1 – 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Следовательно, в силу изменений в ч. 2 ст. 52 ГрК РФ следует считать, что работы по договорам об изменениях объектов капитального строительства, их реконструкции (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Предмет возможного договора строительного подряда с физическим лицом, таким образом, уменьшен в объеме.

Однако есть еще проблемы по применению законодательства в исследуемых правоотношениях. Несмотря на внесенные изменения в ГрК РФ, более строгую и детальную регламентацию требований к специалистам по строительству, а также изменения в ст. 9.5.1 КоАП РФ, в п. 3 ст. 182 ЖК РФ, отражающие повышение требований к безопасности, надежности строительства, на сегодняшний момент не изменен п. 2 Приказа от 30.12.2009 N 624, согласно которому в Перечень не входят объекты ИЖС для семей не более двух и строительство многоквартирного дома с наличием этажей не более трех. Данный пункт позволяет осуществлять указанное строительство объектов капитального строительства (жилых домов) лицом, не являющимся ИП или юридическим лицом. В то же время ст. 51 ГрК РФ устанавливает необходимым обязательное получение разрешения на строительство указанных объектов. Под угрозой сноса постройки как самовольной законопослушные владельцы земельных участков обращаются в соответствующие компетентные органы (к специалистам) о выдаче проектной документации, однако преамбулой Перечня и проектная документация на малоэтажное ИЖС может быть составлена не специалистом и не членом СРО.

Анализируя изложенное, следует признать, что если объект строительства не является капитальным, если на эти работы не требуется разрешения (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ) и работы по строительству не включены в Перечень, то запрета на производство таких работ физическим лицом ГК РФ не содержит. В то же время установлена гражданско-правовая и административная ответственность за нарушение правил строительства.

С учетом требований градостроительного, земельного, жилищного законодательства прогнозируется уменьшение объема строительных работ, которые можно будет выполнять подрядчику – физическому лицу.