Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество

Чаще всего право собственности на недвижимость возникает на основании договора купли-продажи. Но это может быть и иная сделка об отчуждении имущества, например внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица.

Есть и другие основания возникновения права собственности, в частности акт госоргана и органа местного самоуправления, судебное решение о признании права на самовольную постройку, приобретательная давность, создание нового объекта недвижимости, правопреемство при реорганизации юридического лица.

Договоры и иные сделки

Это наиболее распространенное основание возникновения права частной собственности на недвижимое имущество. Вы можете его купить (в том числе выкупить арендованное), приобрести у собственника по договору мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ). Примером иной сделки может быть договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Разновидностью сделки является внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал. Поэтому, если учредитель внес в уставный капитал вашей организации недвижимое имущество, к ней перейдет и право собственности на это имущество (п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Акты государственных органов и органов местного самоуправления

Акты госорганов и органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания права собственности (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Это основание, как правило, связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность.

В большей степени это относится к передаче публичных земельных участков в частную собственность бесплатно. Бесплатная передача в собственность иного имущества в настоящее время маловероятна. Это возможно в исключительных случаях, например передача культовых зданий и сооружений религиозным организациям (п. 3 ст. 21 Закона о свободе совести).

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку

На основании решения суда вы можете приобрести право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который принадлежит вам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования). При этом необходимо, чтобы одновременно были соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• застройщик имел право на строительство;
• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• ее сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседей) и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд может признать право собственности на такую постройку, только если вы были лишены возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от вас не зависели.

Суд или орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ) может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям. Исполнив это решение, вы сможете приобрести право собственности на нее, если (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ):

• участок принадлежит вам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования);
• вы арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства, и закон или договор аренды не содержат соответствующего запрета.

Самовольной постройкой могут быть в том числе объект незавершенного строительства и новый объект, возникший в результате самовольно произведенной реконструкции.

Можно ли приобрести право собственности на самовольную постройку, если нет документов на право строительства/реконструкции

Можно, если такие документы отсутствуют из-за того, что уполномоченный орган неправомерно отказал в их выдаче. В суде важно доказать, что вы приняли все возможные меры к получению документов.

Отказать в признании права собственности суд может, например, если:

• застройщик вообще не пытался получить разрешение на строительство;
• по окончании реконструкции объекта собственник не получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Приобретательная давность

В силу приобретательной давности вы можете получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество (ст. 234 ГК РФ).

Это возможно, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им как своим собственным в течение 15 лет.

Создание нового объекта недвижимости

Если вы построили объект недвижимости, то можете приобрести на него право собственности. Для этого важно, чтобы (п. 1 ст. 218 ГК РФ):

• недвижимость была создана для себя;
• при ее создании не было нарушено законодательство.

При этом объект может быть построен и с привлечением третьих лиц (подрядчиков). По договору подряда вещь изготавливается для заказчика и за его счет, поэтому и право собственности возникает у заказчика (ст. ст. 218, 702, 703 ГК РФ).

Новый объект недвижимости может возникнуть и в результате произведенной вами реконструкции объекта, если при этом изменяются его индивидуализирующие характеристики, например высота, площадь, этажность.

Реорганизация юридического лица

Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием возникновения права (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К таковым относится, например, реорганизация юридического лица. Если вы являетесь его правопреемником, то право собственности на принадлежавшее юридическому лицу недвижимое имущество перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При этом право собственности возникнет с момента завершения реорганизации, а не с момента регистрации права в ЕГРН. Однако мы рекомендуем по окончании реорганизации обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности в ЕГРН, поскольку она в любом случае потребуется, если вы решите, например, впоследствии продать или сдать в аренду недвижимость ( ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Проверьте, чтобы у вас были в наличии:

• документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства;
• документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Эти документы понадобятся, в частности, при обращении в Росреестр.

Является ли приватизация основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество

Нет, не является. Способы приватизации государственного и муниципального имущества указаны в ст. 13 Закона о приватизации. Условно их можно разделить на три группы:

• преобразование предприятия;
• продажа государственного или муниципального имущества;
• внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ.

В первом случае право собственности не переходит вообще, поскольку новое юридическое лицо не возникает, а лишь меняется его организационно-правовая форма.

В остальных случаях основанием возникновения права собственности будет сделка – договор купли-продажи или внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал.