Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Публичный сервитут нужен для того, чтобы без изъятия земельного участка обеспечить государственные, муниципальные или общественные нужды (например, проход или проезд через участок).

Для отдельных целей (например, размещения автодорог в туннелях) публичный сервитут устанавливается в специальном порядке на основании ходатайства заинтересованного лица.

За публичный сервитут, установленный в специальном порядке, как правило, взимается плата. Плата за публичный сервитут в иных случаях возможна, если его установление существенно затрудняет использование земельного участка.

Сведения о публичном сервитуте вносятся в реестр границ ЕГРН. В реестре прав на недвижимость ЕГРН публичный сервитут регистрировать не нужно. В кадастр недвижимости ЕГРН данные о части земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, не включаются.

Когда и зачем может быть установлен публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В частности, его могут ввести в интересах жителей определенного населенного пункта. А вот в интересах конкретного лица публичный сервитут не установят. Для обеспечения таких интересов можно, например, заключить соглашение о частном сервитуте.

Как правило, публичный сервитут устанавливают, только если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить другим способом. При этом его можно установить как на частные земли, так и на земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, в том числе переданные в срочное или бессрочное пользование.

После установления публичного сервитута правообладатель земельного участка может его продать или иным образом передать права на землю. При этом публичный сервитут не прекратится и его условия не изменятся (п. п. 5, 6 ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут может быть установлен в следующих целях (п. 4 ст. 23 ЗК РФ):

• проход или проезд через земельный участок, в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
• размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
• проведение дренажных работ;
• забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопой;
• прогон сельскохозяйственных животных;
• сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям;
• охота, рыболовство, аквакультура (рыбоводство).

Также есть отдельные цели, для которых публичный сервитут устанавливается в специальном порядке (на основании ходатайства заинтересованного лица), например для размещения инженерных сооружений или автодорог в туннелях.

В границах публичного сервитута может располагаться как земельный участок, так и его часть (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

Обратите внимание: в случае установления публичного сервитута на земельный участок запись об ограничении (обременении) – госрегистрации сервитута – в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.

Публичный сервитут не подлежит госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не вносится в кадастр недвижимости ЕГРН. В связи с этим п. 122 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, не подлежит применению. В реестр границ ЕГРН вносятся сведения об установлении публичного сервитута.

Если публичный сервитут распространяется на часть земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав осуществляет действия по образованию данной части и вносит эти сведения в записи кадастра недвижимости об этом участке в установленном порядке и объеме.

Кто вправе устанавливать публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут устанавливают своим решением исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В частности, Росавтодор устанавливает сервитут в отношении земельных участков и (или) земель:

• в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения (п. 19 ст. 23 ЗК РФ, ч. 4.2 ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ, п. п. 1, 4(14) Положения о Федеральном дорожном агентстве, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 N 374);
• для устройства пересечений (п. 5.4(16) Положения о Федеральном дорожном агентстве):

• автодорог общего пользования федерального значения с железнодорожными путями общего пользования в границах полос отвода железных дорог;
• автомобильных дорог, железнодорожных путей с автодорогами общего пользования федерального значения или примыканий автодорог к автодорогам общего пользования федерального значения в границах полос отвода автодорог;

• для размещения железнодорожных путей в туннелях автомобильных дорог общего пользования федерального значения или размещения таких автодорог в туннелях железнодорожных путей (п. 5.4(16) указанного Положения).

Вы вправе обратиться в суд за защитой ваших прав и законных интересов, если не согласны с обременением вашего участка публичным сервитутом либо его условиями (п. 14 ст. 23 ЗК РФ).

На какой срок устанавливается публичный сервитут

В общем случае срок публичного сервитута определяет уполномоченный орган и указывает его в решении об установлении такого сервитута. Срок публичного сервитута участков на землях, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, не может превышать срока такого резервирования (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

Также он считается прекращенным с месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок публичного сервитута. Решение уполномоченного органа в данном случае не требуется (п. 3 ст. 48 ЗК РФ).

Кроме этого, публичный сервитут можно прекратить в судебном порядке по иску правообладателя земельного участка, к примеру, если из-за осуществления публичного сервитута невозможно использовать такой участок (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).

Срок публичного сервитута, установленного в специальном порядке, имеет ряд особенностей в зависимости от цели обременения и оснований прекращения обременения.

В каком порядке устанавливается плата за публичный сервитут на земельный участок

При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании вашего участка. Обращаться с заявлением, составленным в свободной форме, следует в орган, который установил сервитут (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Учтите, что плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые вы испытываете из-за публичного сервитута. Рекомендуем обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным. Например, указать площадь, которую вы из-за публичного сервитута не можете использовать по назначению.

Также следует приложить к заявлению заключение оценщика, в котором рассчитана плата за публичный сервитут. Оно подтвердит ваши доводы и поможет рассчитать размер платы.

Если вам отказали в установлении платы, вас не устроил ее размер или на заявление не отреагировали, обращайтесь в суд (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Для этого нужно подготовить иск об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.

Плата за публичный сервитут, установленный в специальном порядке, определяется с учетом особенностей.

Как установить публичный сервитут в специальном порядке на основании ходатайства

В каких случаях применяется специальный порядок установления публичного сервитута

Для отдельных целей публичный сервитут устанавливается в специальном порядке. Такой сервитут в зависимости от целей обременения устанавливается на следующие сроки, например (ст. ст. 39.37, 39.45 ЗК РФ):

• размещение инженерных сооружений и их частей, если они являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо предназначены для обеспечения населения коммунальными ресурсами, подключения к инженерно-техническим сетям, либо их переноса в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (на срок от 10 до 49 лет);
• складирование стройматериалов, размещение временных, вспомогательных сооружений, строительной техники для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов федеральной, региональной или местной транспортной инфраструктуры (на срок выполнения данных работ);
• устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на государственных земельных участках в границах полос отвода железных дорог (на срок от 10 до 49 лет);
• устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с автодорогами или примыканий одних автодорог к другим автодорогам на государственных или муниципальных земельных участках в границах полосы отвода автомобильной дороги (на срок от 10 до 49 лет);
• размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (на срок от 10 до 49 лет);
• инженерные изыскания при подготовке документации по планировке территории для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения, для строительства, реконструкции объектов и сооружений, перечисленных в п. 1 данного списка (на срок не более одного года).

Возможность установить публичный сервитут не зависит от формы собственности на земельный участок (п. 4 ст. 39.39 ЗК РФ).

Кто вправе установить публичный сервитут в специальном порядке и как это сделать

Публичный сервитут в специальном порядке устанавливается решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на основании ходатайства (п. 1 ст. 39.39, ст. 39.41 ЗК РФ).

Требования к форме, содержанию ходатайства, а также приложениям указаны в п. п. 1 – 7 ст. 39.41 ЗК РФ. Его форма утверждена Приказом Минэкономразвития России от 10.10.2018 N 542. К ходатайству прилагается, в частности, электронный документ, который содержит сведения о границах публичного сервитута (пп. 1 п. 5 ст. 39.41 ЗК РФ). Формат такого документа, Требования к графическому описанию местоположения этих границ и точности определения их характерных точек утверждены Приказом Минэкономразвития России от 10.10.2018 N 541.

Ходатайство заявитель может подать на бумажном носителе лично, по почте или направить электронный документ на электронную почту уполномоченного органа (п. 8 ст. 39.41, п. 8 ст. 56.4 ЗК РФ).

С ходатайством об установлении публичного сервитута в отдельных целях вправе обратиться (в рамках своей компетенции) (ст. 39.40 ЗК РФ):

• субъекты естественных монополий (например, для размещения инженерных сооружений, необходимых для деятельности субъекта);
• организации связи (например, для размещения линий или сооружений связи);
• владельцы объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (например, для размещения автомобильной дороги в туннеле);
• организации, подавшие ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для реконструкции инженерного сооружения, переносимого в связи с таким изъятием. Перечень организаций, имеющих право на такое ходатайство, указан в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ;
• иные лица, уполномоченные на основании правовых актов РФ, субъекта РФ или договоров (соглашений) с органами государственной власти или местного самоуправления осуществлять деятельность, для которой возможно установить публичный сервитут.

Если порядок подачи ходатайства нарушен (например, оно подано в целях, в которых установление публичного сервитута не предусмотрено, либо к ходатайству приложены не все обязательные документы), уполномоченный орган возвращает его без рассмотрения в течение пяти рабочих дней (п. 9 ст. 39.41 ЗК РФ).

Уполномоченный орган в срок не более семи рабочих дней со дня поступления ходатайства должен совершить действия по выявлению правообладателей земельных участков и их извещению о возможном установлении публичного сервитута. В частности, он размещает сообщение на своем официальном сайте и сайте соответствующего муниципального образования (п. п. 1, 3 ст. 39.42 ЗК РФ).

Если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, то для участия в процедуре обременения вам нужно в течение 30 дней со дня опубликования сообщения подать в уполномоченный орган заявление об учете прав на участок, а также подтверждающие документы и указать способ связи с вами (п. 8 ст. 39.42 ЗК РФ).

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения уполномоченный орган направляет его копию правообладателю земельного участка, обладателю публичного сервитута и в орган регистрации прав, а также размещает решение на своем сайте и публикует его в установленном порядке (п. 7 ст. 39.43 ЗК РФ). В случае отказа копия решения с указанием всех оснований отказа (например, не соблюдены условия установления публичного сервитута) направляется заявителю в тот же срок (п. 2 ст. 39.44 ЗК РФ).

Публичный сервитут считается установленным со дня, когда сведения о нем внесены в ЕГРН (п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ).

Как составить соглашение об осуществлении публичного сервитута

Обладатель публичного сервитута и правообладатель земельного участка, в отношении которого установлено обременение, должны заключить соглашение в письменной форме (п. 2 ст. 39.47 ЗК РФ). В него необходимо включить, в частности, такие условия (п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ):

• реквизиты решения об установлении публичного сервитута;
• цель установления публичного сервитута;
• кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение;
• срок публичного сервитута;
• размер платы за публичный сервитут, порядок и срок ее внесения;
• права и обязанности обладателя публичного сервитута.

Образец соглашения об осуществлении публичного сервитута

В отношении государственных и муниципальных земель, не обремененных правами третьих лиц, соглашение не заключается (п. 3 ст. 39.47 ЗК РФ).

Обладатель сервитута направляет правообладателю земельного участка:

• проект соглашения об осуществлении публичного сервитута;
• сведения о его границах;
• отчет об оценке для определения размера платы за обременение.

Эти документы направляются одним из способов (п. п. 5 – 8 ст. 39.47 ЗК РФ):

• заказным письмом:

• по адресу, указанному в заявлении об учете прав, в выписке из ЕГРН;
• по адресу земельного участка или объекта недвижимости на нем (при отсутствии других почтовых адресов);

• в электронном виде – по адресу электронной почты, указанному правообладателем земельного участка или приведенному в ЕГРН;
• под расписку.

Правообладатель земельного участка направляет обладателю сервитута подписанное соглашение, уведомление об отказе в его подписании либо в течение 14 дней со дня получения проекта направляет обладателю сервитута предложение о заключении соглашения на иных условиях. В течение 10 дней со дня получения предложения о новых условиях соглашения обладатель сервитута обязан направить правообладателю участка подписанное на новых условиях соглашение или уведомление об отклонении его предложения (п. п. 9, 10 ст. 39.47 ЗК РФ).

Как правообладатель земельного участка может повлиять на установление публичного сервитута в особом порядке

Правообладатель может оспорить в суде решение об установлении публичного сервитута в течение 30 дней со дня получения соглашения о его осуществлении (п. 9 ст. 39.43 ЗК РФ).

Если в течение этого срока соглашение не заключено и решение о его установлении не оспорено в суде, плата за сервитут вносится его обладателем в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка. При этом обладатель обременения, внесший плату в депозит нотариуса, вправе до заключения соглашения осуществлять сервитут (в частности, выполнять работы, предусмотренные проектом соглашения) (п. 11 ст. 39.47 ЗК РФ).

Правообладатель может понудить обладателя публичного сервитута заключить соглашение в судебном порядке. В данном случае суд определит условия соглашения и размер платы за обременение, и оно будет считаться заключенным с момента вступления решения суда в законную силу (п. 12 ст. 39.47 ЗК РФ).

Если установление публичного сервитута сделало невозможным использование правообладателем земельного участка или объекта недвижимости на нем в течение срока, превышающего срок, установленный в решении, можно потребовать от владельца публичного сервитута их выкупа по рыночной стоимости и возмещения убытков, а в отдельных случаях (например, аренде, безвозмездном пользовании) – только возмещения убытков, возникших в связи с обременением земельного участка (ст. 39.48 ЗК РФ).

Как определяется плата за публичный сервитут в специальном порядке

При установлении публичного сервитута в специальном порядке его обладатель по общему правилу обязан вносить плату (п. 1 ст. 39.46 ЗК РФ).

Плата за публичный сервитут для земельных участков в государственной или муниципальной собственности, не обремененных правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01% кадастровой стоимости такого участка за каждый год использования, но не менее 0,1% кадастровой стоимости за весь срок обременения, если оно установлено на три года и более (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ).

Уполномоченный орган может издать правовой акт и определить общий порядок платы за публичный сервитут в отношении определенных земель. Например, такой порядок утвержден для публичного сервитута в границах полос отвода автомобильных дорог (кроме частных), который устанавливается в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации. Размер ежегодной платы составляет 0,12% кадастровой стоимости земельного участка (п. 3 Порядка, утвержденного Приказом Минтранса России от 05.09.2014 N 240).

Плата за публичный сервитут для земельных участков в частной собственности или государственной (муниципальной) собственности и предоставленных гражданам (юрлицам) определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности и Методическими рекомендациями. Размер платы должен определяться на дату не позднее чем за 30 дней до даты направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута (п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ). При определении платы за публичный сервитут в отношении таких земельных участков рекомендуем, в частности, учитывать (п. 6 Методических рекомендаций):

• вид разрешенного использования;
• существующие ограничения (обременения) прав на участок;
• степень обременения публичным сервитутом участка в целом, выражающуюся, к примеру, в его продолжительности.

Такая плата может определяться в соглашении об установлении обременения в виде единовременного платежа или периодических платежей, она рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в его границах (п. п. 2, 3 ст. 39.46 ЗК РФ). При внесении периодических платежей рекомендуется предусматривать возможность их изменения на размер уровня инфляции за каждый год в течение действия соглашения.

Ее можно вносить правообладателю земельного участка или в установленных случаях в депозит нотариуса. При этом в депозит нотариуса вносится единовременный платеж (п. 8 ст. 39.46 ЗК РФ).

При досрочном прекращении публичного сервитута внесенная плата не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением об осуществлении обременения (п. 9 ст. 39.46 ЗК РФ).

В ряде случаев публичный сервитут должен быть безвозмездным, например при размещении автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).

Как прекращается публичный сервитут, установленный в специальном порядке

Публичный сервитут, установленный в специальном порядке, прекращается на основании решения уполномоченного органа, когда (п. 4 ст. 48 ЗК РФ):

• деятельность, для которой он установлен, не осуществляется на протяжении двух и более лет;
• плата за публичный сервитут в отношении государственных или муниципальных земель (земельных участков), не обремененных правами третьих лиц, не внесена в течение шести месяцев со дня принятия решения о его установлении;
• не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам или юрлицам:

• в течение шести месяцев со дня получения правообладателем участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута (при единовременном платеже);
• более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного соглашением об осуществлении публичного сервитута (при периодических платежах);

• обладатель публичного сервитута отказался от него.

По решению суда публичный сервитут, установленный в специальном порядке, может быть прекращен по вашему требованию, например когда обладатель публичного сервитута ведет деятельность с нарушениями соглашения об осуществлении сервитута и (или) законов и технических регламентов (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).