По вопросу о переводе на сособственника прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной другим сособственником третьему лицу в качестве отступного, есть две позиции высших судов
Позиция 1. Сособственник не вправе требовать перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной другим сособственником третьему лицу в качестве отступного, если такая сделка не отвечает признакам договоров купли-продажи и мены
Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 9-КГ14-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)
По смыслу ст. 250 ГК РФ правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Между тем цедент уступил свою долю в праве собственности на спорный объект недвижимости на основании соглашения об уступке прав и обязанностей в счет исполнения обязательств по договору беспроцентного займа.
Приобретение права собственности на передаваемый по договору уступки прав и обязанностей объект недвижимости является не целью цессионария, а способом получить причитающееся по ранее заключенной сделке. Кроме того, в данном случае со стороны цессионария отсутствует встречное представление, характерное для договоров купли-продажи и мены.
Таким образом, при уступке на основании соглашения об уступке прав и обязанностей права собственности на здание не требуется предварительного уведомления иных собственников, они не наделяются преимущественным правом покупки и, как следствие, им не предоставляется возможность перевести на себя права и обязанности покупателя, равно как права и обязанности цессионария по договору уступки права требования.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения иска одного из сособственников по ст. 250 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям неприменима.
Позиция 2. Сособственник вправе требовать перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной другим сособственником третьему лицу в качестве отступного по любой сделке с возмездным отчуждением этой доли
Пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102
В оспоренном решении суда первой инстанции было указано, что по смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли. Отступное является способом прекращения обязательства и означает, что должник может с согласия кредитора заменить первоначальный предмет исполнения другим (ст. 409 ГК РФ).
По обстоятельствам рассматриваемого спора о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на объекты недвижимого имущества, переданные ответчику по соглашению об отступном, нет признаков сделки купли-продажи, следовательно, нет и такой стороны, как покупатель.
В соглашении об отступном стороны прямо указали, что задолженность общества прекращается предоставлением банку отступного в виде названного имущества. В связи с этим у суда отсутствовали основания для квалификации соглашения об отступном как купли-продажи, а также для применения к названной сделке норм о купле-продаже.
Суд кассационной инстанции решение суда отменил и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Как было указано судом кассационной инстанции, в данном случае квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции на основании ст. 431 ГК РФ квалифицировал передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения. Суд сделал вывод, что при таком отчуждении право истца на преимущественную покупку доли нарушено.