Как составить договор аренды земельного участка
Чтобы составить такой договор, включите в него существенные условия, в частности индивидуальные характеристики земельного участка и размер арендной платы. Без этих условий договор может быть признан незаключенным.
Рекомендуем также согласовать срок аренды, порядок изменения арендной платы, другие важные для вас условия в зависимости от ситуации. Например, если вы арендодатель, можете установить обязанность арендатора получать согласие на субаренду (по общему правилу оно не требуется).
Договор аренды земельного участка с участием вашей организации нужно составить в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Удобнее оформить его в виде одного документа, подписанного сторонами.
- Какие условия являются существенными для договора аренды земельного участка
- Какие условия рекомендуется включить в договор арендодателю
- Какие условия рекомендуется включить в договор арендатору
- Какие условия рекомендуются обеим сторонам
- Правомерно ли требование о признании договора аренды земельного участка незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер?
- Образец договора аренды частного земельного участка
Какие условия являются существенными для договора аренды земельного участка
Для данного договора существенными являются условия:
1) о предмете, в том числе об объекте аренды (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ);
2) о размере арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ);
3) иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если вы не согласуете эти условия, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Как согласовать предмет договора
Чтобы согласовать условие о предмете, укажите сведения об объекте аренды – участке (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для этого укажите в договоре следующие данные об участке:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь;
- категорию земель;
- вид разрешенного использования.
Чтобы узнать необходимые данные об участке, получите выписку из ЕГРН. Например, ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Выписка удостоверяет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимость (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости). Ее копию также можно приложить к договору аренды.
Если участок не описан должным образом, но сторона подтвердила его действие (в том числе приняла исполнение), она не вправе требовать признания договора незаключенным, если это нарушает принцип добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Также для надлежащего согласования предмета укажите в договоре, что имущество передается за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Как согласовать размер арендной платы
Стороны сами определяют размер платы за аренду частного земельного участка и прописывают ее в договоре (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Она может быть установлена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо в иной форме, предусмотренной п. 2 ст. 614 ГК РФ.
Вы можете установить не твердый размер арендной платы, а порядок ее определения (например, в виде формулы).
Не рекомендуем предусматривать размер платы, который существенно отклоняется от рыночного, так как это может привести к негативным последствиям. Например, если размер арендной платы будет заведомо невыгодным для юридического лица (т.е. слишком высоким для арендатора или слишком низким для арендодателя), его руководителя могут посчитать недобросовестным. В этом случае с него могут взыскать убытки, которые причинены юридическому лицу (п. 1 ст. 53.1 ГК РФ).
Какие условия рекомендуется включить в договор арендодателю
Рекомендуем арендодателю указать в договоре:
1) права третьих лиц на участок, если они имеются. Если вы не предупредите о них арендатора или предоставите ему заведомо ложную информацию, он сможет требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 613 ГК РФ, п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ);
2) обязанность арендатора внести обеспечительный платеж, чтобы обеспечить его денежные обязательства – оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, вы сможете зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ);
3) право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Данное право поможет вам сохранять уровень дохода от сдачи имущества в аренду, несмотря, например, на инфляцию. Однако надо учесть, что одностороннее изменение размера платы возможно не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ);
4) обязанность арендатора получать согласие на субаренду и перенаем. По общему правилу такое согласие не требуется, достаточно уведомить арендодателя (п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ). Однако, если вы хотите участвовать в определении кандидатуры субарендатора или нового арендатора (при перенайме), рекомендуем предусмотреть обязанность арендатора получать ваше согласие. Представляется, что, если арендатор нарушит данное условие пользования участком, вы сможете потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Какие условия рекомендуется включить в договор арендатору
Рекомендуем арендатору включить в договор:
1) ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В ваших интересах предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения;
2) условие о наличии (или отсутствии) обременений или ограничений по использованию участка с учетом его разрешенного использования.
Если арендодатель предоставит вам заведомо ложную информацию об ограничениях или обременениях, вы сможете требовать расторжения договора и возмещения убытков либо уменьшения арендной платы (п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ).
Такие права у вас есть и в случае, если заведомо ложной окажется, например, информация (п. 3 ст. 37 ЗК РФ):
- о разрешении на застройку участка;
- об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое использование участка;
- иная информация, которую арендодатель должен предоставить в силу требований федерального закона и которая влияет на ваше решение об аренде участка.
Какие условия рекомендуются обеим сторонам
Рекомендуем сторонам указать в договоре:
1) срок аренды. Если он не указан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если договор аренды земельного участка заключен на год и более, то по общему правилу его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Учтите, что если прописать срок аренды по формуле “1 год минус 1 день” (например, 01.11.2017 – 31.10.2018), то договор тоже надо регистрировать. Это связано с тем, что аренда на срок с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года для целей регистрации признается равной году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Разъяснения ВАС РФ касаются аренды зданий и сооружений, но, полагаем, эта позиция применима и к аренде земельного участка;
2) состояние земельного участка на момент передачи. Это условие поможет избежать споров при возврате имущества по окончании аренды. Дело в том, что арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Если в договоре описано состояние участка на момент передачи в аренду, то при его возврате можно будет определить, какие недостатки возникли в период аренды, а какие были изначально.
Правомерно ли требование о признании договора аренды земельного участка незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер?
Если стороны исполняют договор аренды земельного участка и у них отсутствует неопределенность относительно предмета договора, то требование о признании такого договора незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, неправомерно.
Согласно ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами ГК РФ, определяющими общие положения об аренде, и нормами ЗК РФ, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду (ч. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор – незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.
В п. 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Из изложенного следует, что в отношении земельных участков законодательством установлен особый порядок возникновения прав на их использование, сопряженный с необходимостью образования земельных участков как объектов земельных отношений и государственной регистрации прав на них в качестве недвижимого имущества (формирование земельного участка, решение о предоставлении земельного участка на определенном праве, заключение и государственная регистрация соответствующих договоров, удостоверение возникшего права).
То обстоятельство, что участок не сформирован (не стоит как отдельный объект на кадастровом учете), не является безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным.
Судебной практикой выработано правило, согласно которому стороны, исполнявшие договор, не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку для самих сторон при его исполнении отсутствовала неопределенность; вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора .
Кроме того, в п. 15 Постановления Пленума N 73 указано, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, если стороны исполняют договор и у них отсутствует неопределенность относительно предмета договора, то такой договор становится обязательным для них. Соответственно, требование о признании такого договора незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, неправомерно.
Образец договора аренды частного земельного участка
Договор аренды земельного участка должен быть составлен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не обязательно.
Чтобы заключить такой договор аренды, обязательно опишите участок, который передается во временное владение и пользование или только в пользование, и укажите размер арендной платы (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Если срок договора год или более, вам нужно его регистрировать (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В таком случае подготовьте еще один экземпляр для регистрирующего органа. Незарегистрированный договор для третьих лиц считается незаключенным, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).