Предварительный договор аренды недвижимого имущества: образец, как составить

Предварительный договор аренды недвижимого имущества: образец, как составить

Включите в договор условия, позволяющие установить предмет основного договора аренды, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент.

Если вы заключаете предварительный договор в отношении, например, недостроенного здания, согласуйте порядок корректировки параметров объекта, поскольку они могут измениться после подписания договора.

Если вы планируете арендовать здание, сооружение или помещение, договор нужно составить в виде одного документа, подписанного сторонами.

 

Рекомендуем составить проект основного договора и оформить его как приложение к предварительному договору.

Предварительный договор не нужно регистрировать, даже если договор аренды подлежит регистрации.

 

 

Предмет и иные условия основного договора аренды недвижимости

Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора аренды;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

 

В предварительный договор можно не включать иные существенные условия основного договора. Это само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, вы можете указать в нем здание, которое будет передано в аренду, но не указывать размер арендной платы. Такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия можно согласовать при заключении основного договора. Если возникнут разногласия по их согласованию, то условия установит суд (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445, 446 ГК РФ,).

 

 

Предмет договора аренды

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор аренды;
  • данные, которые позволят определенно установить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если вы четко не согласуете условия об объекте аренды и из договора нельзя понять, какое имущество подлежит передаче в аренду, то такой договор исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ могут признать незаключенным.

 

Как определить в договоре объект аренды

Для согласования условия об объекте аренды надо точно указать его наименование и индивидуализирующие признаки. Их можно найти:

  • на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request);
  • в выписке из ЕГРН, которая предоставляется Росреестром и его территориальными органами (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 28, ст. 62 Закона о регистрации недвижимости). Выписку можно заказать и в электронном виде на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).

 

Чтобы избежать споров о согласовании объекта, оформите выписку из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору.

Для согласования условия об объекте – здании (сооружении) и нежилом помещении укажите в первую очередь их кадастровый номер, адрес и площадь.

Для согласования условия об объекте – земельном участке помимо этого укажите категорию земель, к которой он относится, и вид разрешенного использования.

 

Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон

Рекомендуем заявить о необходимости включить в предварительный договор все условия договора аренды, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку, если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет уже определять суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора аренды, когда вы будете его подписывать.

 

Если такой возможности нет, настаивайте на согласовании хотя бы тех условий, которые наиболее важны для исполнения договора аренды. В частности:

  • срок аренды (ст. 610 ГК РФ). От него зависит в том числе то, нужно регистрировать договор аренды или нет. Это касается, в частности, договоров аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, которые подлежат регистрации, если заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
  • размер арендной платы и порядок ее внесения (ст. 614 ГК РФ). Учтите, что для некоторых договоров размер арендной платы является существенным условием, например для договоров аренды здания, земельного участка (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без него такие договоры не считаются заключенными, если только стороны не подтверждают их действие исполнением или иным образом (см. п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ);
  • порядок пользования и распоряжения объектом аренды. Например, согласуйте условия и порядок сдачи его в субаренду (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ);
  • обязанности сторон по содержанию объекта аренды. В частности, по общему правилу можно установить, какая из сторон производит за свой счет капитальный и текущий ремонт объекта (ст. 616 ГК РФ);
  • ответственность сторон за нарушение договора (например, за просрочку передачи/возврата объекта, внесения арендной платы).

 

Условия о порядке заключения основного договора аренды недвижимости

Рекомендуем согласовать в предварительном договоре ряд условий, которые помогут вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и условие о процедуре его заключения.

 

Срок заключения основного договора аренды

Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор аренды. Есть различные способы определения такого срока (ст. 190 ГК РФ). Рекомендуем указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента, например в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора.

Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор аренды в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в пределах этого срока вы и (или) ваш контрагент совершите действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока его не заключите, то в течение 6 месяцев с момента истечения срока спор о понуждении заключить основной договор можно передать в суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Для изменения начала течения указанного шестимесячного срока нельзя в качестве оснований ссылаться на ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора .

Если вы или ваш контрагент не совершите действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока для его заключения, то это будет свидетельствовать об утрате интереса заключить такой договор и обязательство по его заключению прекратится.

 

Процедура заключения основного договора аренды

Рекомендуем указать:

  • сторону, которая направляет предложение заключить договор аренды на условиях предварительного договора. На нее можно также возложить обязанность подготовить проект основного договора (если изначально вы не оформили его в виде приложения к предварительному договору);
  • срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения.

В качестве способа передачи предложения контрагенту можно согласовать, например, курьерскую доставку (с передачей предложения под расписку) или почтовое письмо с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

 

Если способ не будет согласован, вы должны будете направить предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому его направил.

 

Если не будет согласован адрес, направить предложение нужно будет по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП);

  • порядок согласования и подписания основного договора, в частности:

 

  • сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон;
  • сроки и порядок согласования разногласий относительно условий основного договора;
  • порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор.

 

Пример формулировки условия о порядке заключения договора

Предложение заключить Договор аренды Арендодатель направляет Арендатору не позднее 15 февраля 2019 г. К данному предложению Арендодатель прилагает подписанный проект Договора аренды в трех экземплярах.

Указанные документы направляются Арендатору курьерской доставкой или почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения.

Арендатор обязуется подписать и направить Арендодателю Договор аренды в трех экземплярах в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения.

В случае обнаружения Арендатором в тексте Договора аренды ошибок, неточностей либо несогласованных изменений его условий Арендатор незамедлительно письменно сообщает об этом Арендодателю. Арендодатель в срок не более 3 (трех) рабочих дней после получения такого уведомления обязан устранить ошибки (неточности, изменения) и представить Арендатору исправленный и подписанный со своей стороны Договор аренды в трех экземплярах. Арендатор должен подписать Договор аренды в количестве переданных экземпляров в течение 3 (трех) рабочих дней с даты повторного получения их от Арендодателя.

Стороны обязуются приложить к Договору аренды заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших Договор.

 

 

Условия, обеспечивающие исполнение предварительного договора

Вы можете указать, что обязанность заключить договор аренды обеспечивается задатком, если иное не установлено законом (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

Задаток, который выдан в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего по общему правилу влечет обязанность вернуть задаток.

 

Важно знать!  Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости

Например, можно согласовать, что задаток вносится будущим арендатором и в случае заключения основного договора будет зачтен в счет арендной платы. Это позволит обеспечить исполнение предварительного договора обеими сторонами. Если арендатор откажется заключать основной договор, то задаток остается у арендодателя, а если арендодатель – то он должен будет уплатить арендатору двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

 

Подробно опишите обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Тем более что в спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Аванс в случае неисполнения договора по общему правилу возвращается в том размере, в каком был внесен.

Вы можете согласовать иной, не предусмотренный законом способ, который позволит обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор. Такая возможность допускается Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Например, можно предусмотреть, что сумма, вносимая арендатором в качестве обеспечения, возвращается ему в том же размере, если основной договор не будет заключен по любому основанию, за которое он не отвечает. Такой способ обеспечения часто встречается на практике, однако он не стимулирует арендодателя заключить основной договор. Даже при отказе от заключения договора арендодатель будет вынужден лишь вернуть контрагенту полученную сумму, но при этом не понесет дополнительных материальных потерь.

 

Пример формулировки условия о задатке

Для обеспечения исполнения обязательства заключить Договор аренды Арендатор обязуется выдать Арендодателю задаток в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей.

Задаток должен быть выплачен в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора. Задаток перечисляется единовременно на расчетный счет Арендодателя, указанный в Предварительном договоре.

Если Арендатор уклонится или откажется от заключения Договора аренды, задаток остается у Арендодателя. Если Арендодатель уклонится или откажется от заключения Договора аренды, он обязан уплатить Арендатору двойную сумму задатка в срок не позднее 29 марта 2019 г.

В случае заключения Договора аренды сумма задатка подлежит зачету в счет исполнения обязанности Арендатора по внесению арендной платы за первый месяц аренды.

 

 

Ответственность за отказ или уклонение от заключения основного договора

Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора (ст. 330 ГК РФ).

Рекомендуем указать в договоре, какие именно действия (бездействие) контрагента рассматриваются как уклонение от заключения основного договора. В частности, к ним можно отнести грубое нарушение установленного договором порядка заключения основного договора, например просрочку подписания согласованного проекта договора более чем на 30 дней.

 

Кроме того, как уклонение можно рассматривать ситуацию, когда потенциальный арендодатель продает объект будущей аренды без перевода на покупателя прав и обязанностей по предварительному договору. В этом случае вы уже не сможете понудить контрагента заключить основной договор (п. 23 Обобщения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды, в период с января 2013 г. по апрель 2014 г.). Представляется, что в данной ситуации можно также говорить о невозможности исполнения со стороны бывшего собственника. При этом новый собственник также не будет обязан заключить основной договор, поскольку предварительного договора он не заключал (см. п. 3 ст. 308 ГК РФ).

 

Условия, которые следует включить в предварительный договор, если объект аренды находится в стадии строительства

На момент заключения предварительного договора может отсутствовать возможность передать имущество, которое является предметом будущего договора, но это не препятствует заключению предварительного договора.

Вы можете заключить предварительный договор аренды в отношении объекта, на который еще не зарегистрировано право собственности будущего арендодателя. Например, можно договориться об аренде здания (или помещений в нем), строительство которого не окончено, т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Исходя из специфики такого объекта рекомендуем предусмотреть в предварительном договоре условия, защищающие главным образом интересы потенциального арендатора. В частности, важно определить индивидуализирующие характеристики объекта и порядок их корректировки при необходимости, установить срок заключения договора аренды и последствия его нарушения.

 

 

Особенности индивидуализации объекта, не введенного в эксплуатацию

На такой объект, как правило, нет документов кадастрового и (или) технического учета, которые содержат его описание. В этом случае включите в договор все имеющиеся сведения об объекте (например, местонахождение, ориентировочную площадь, количество этажей), в том числе характеристики из проектной документации.

Кроме того, укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.

Учтите, что к окончанию строительства (реконструкции) характеристики объекта (например, его площадь), скорее всего, изменятся. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации), а также согласуйте порядок этой процедуры. Это особенно важно при аренде всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта аренды. Кроме того, это может привести к спорам относительно размера арендной платы, если она определяется исходя из площади арендуемого объекта (см., например, п. 3 ст. 654 ГК РФ).

 

 

Пример формулировки условия о корректировке параметров объекта, не введенного в эксплуатацию

Параметры Объекта, указанные в п. 1.2 Предварительного договора, подлежат корректировке. На дату подписания Договора аренды они будут определяться на основании выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Арендодателя на Объект.

Арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня регистрации права собственности на Объект письменно уведомить Арендатора об измененных параметрах Объекта, в том числе об изменении его фактической площади. К уведомлению прилагается соответствующая выписка из ЕГРН.

Арендодатель вносит в текст Договора аренды (Приложение N 2 к настоящему Договору) уточненные параметры Объекта и в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня регистрации права собственности на Объект направляет Арендатору подписанный Договор аренды в трех экземплярах.

 

Особенности условия о сроке заключения договора аренды

Если объект будущего договора находится в стадии строительства, удобно предусмотреть, что стороны заключат договор в течение определенного срока с момента:

  • ввода объекта в эксплуатацию

либо

  • регистрации права собственности арендодателя на такой объект.

Представляется, что вы можете включить в предварительный договор подобные условия (см. п. 1 ст. 314 ГК РФ).

 

Ввод объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на него зависят не только от действий будущего собственника. Поэтому в предварительном договоре можно установить только ориентировочные сроки наступления таких обстоятельств. При этом существует вероятность, что указанные сроки будут существенно сдвигаться. Чтобы избежать споров, можно согласовать, например, предельный срок “ожидания” регистрации права собственности, по истечении которого действие предварительного договора прекратится. Однако вы можете предусмотреть возможность продлить срок заключения основного договора, установив порядок согласования соответствующего дополнительного соглашения к предварительному договору.

 

Пример формулировки условия

Стороны обязуются заключить Договор аренды в течение 30 (тридцати) дней с даты государственной регистрации права собственности Арендодателя на Здание, но в любом случае не позднее 1 сентября 2019 г.

 

Условия и порядок использования арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Эксплуатировать объект капстроительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию нельзя (кроме случаев, когда для строительства, реконструкции, капремонта объекта не нужно получать разрешение на строительство). Виновные в такой эксплуатации лица (арендодатель и (или) арендатор) могут быть привлечены к административной ответственности (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ):

  • организацию могут оштрафовать на сумму от 500 тыс. до 1 млн руб.;
  • должностное лицо – на сумму от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
  • ИП может быть назначен такой же штраф, как должностному лицу (см. примечание к ст. 2.4 КоАП РФ). Обратите внимание, что если будет установлено, что эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию не связана с предпринимательской деятельностью, ИП может быть назначен такой же штраф, как гражданину, – от 2 тыс. до 5 тыс. руб. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 27.01.2003 N 2).

 

Однако вы можете получить доступ к объекту для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12). Это позволит подготовить объект заранее для использования в рамках основного договора. В этом случае рекомендуем согласовать в предварительном договоре, в частности:

  • условия и порядок допуска арендатора на объект;
  • виды и объем работ, осуществляемых арендатором;
  • порядок и сроки осуществления работ;
  • порядок приемки работ;
  • условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
  • условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, в случае отказа или уклонения арендодателя от заключения основного договора.

 

Пример формулировки условия о порядке возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ

В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Предварительного договора или его уклонения от заключения Договора аренды в течение более чем 30 (тридцати) дней с момента, когда Договор аренды должен быть заключен по условиям Предварительного договора, Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения:

  • всех расходов, связанных с выполнением Отделочных работ в Помещении, включая расходы на страхование ответственности за причинение вреда в результате проведения Отделочных работ;
  • стоимости улучшений, произведенных Арендатором в Помещении.

Оплата производится в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендодателем требования Арендатора с приложением документов, подтверждающих расходы и стоимость улучшений. Реквизиты для перечисления денежных средств указываются в соответствующем требовании.

Важно знать!  Как снять с недвижимости обременение в виде аренды (погасить регистрационную запись об аренде)

 

 

Условия предварительного договора на случай, если объект строительства законсервирован

В силу различных причин строительство объекта может быть прекращено или приостановлено более чем на 6 месяцев. В этих случаях заказчик (застройщик) принимает решение о консервации объекта.

Учитывая, что такое решение приведет к невозможности или длительной отсрочке заключения основного договора, рекомендуем предусмотреть:

  • право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;
  • обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о консервации объекта и ответственность за нарушение такой обязанности. Это позволит арендатору оперативно принять решение относительно участия в предварительном договоре и поиска (при необходимости) новых потенциальных арендодателей, чтобы снизить потери от срыва сделки.

 

Пример формулировки условия

Если в течение срока действия Предварительного договора в установленном законом порядке будет принято решение о консервации строительства Здания, Арендатор вправе отказаться от исполнения Предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке, направив письменное уведомление об этом Арендодателю.

 

 

Форма предварительного договора аренды

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, а если она не установлена – в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Составьте предварительный договор в письменной форме, если вы планируете заключить договор аренды на срок более года или с участием юридического лица (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

При этом учтите, что договор аренды здания или сооружения нужно составлять в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что данное требование распространяется и на предварительный договор аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится.

 

Обратите внимание, что не надо регистрировать предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Подлежат регистрации, в частности, договоры аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ,).

 

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Такой договор следует составить в виде одного документа, подписанного сторонами.

Он нужен, в частности, когда объект аренды пока не создан или находится в процессе изменений (например, при строительстве или реконструкции).

Опишите объект аренды так, чтобы его можно было идентифицировать, иначе договор не будет считаться заключенным.

Рекомендуем отразить в договоре, как влияет изменение характеристик объекта в процессе его строительства (реконструкции) на обязательства сторон.

 

 

Предварительный договор

аренды нежилого помещения N 12/17-п

г. Нижний Новгород 22 ноября 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью “Выставочный центр “Андромеда”, далее именуемое “Сторона 1”, в лице генерального директора Сухова Сергея Петровича, действующего на основании протокола общего собрания участников от 2 февраля 2017 г. N 1/2015 и в соответствии с Уставом, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью “Сапфир”, далее именуемое “Сторона 2”, в лице директора Васильева Петра Васильевича, действующего на основании решения единственного участника от 2 февраля 2017 г. N 1 и в соответствии с Уставом, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий предварительный Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения (далее – основной договор).

По основному договору Сторона 1 будет выступать Арендодателем, а Сторона 2 – Арендатором нежилого помещения (далее – объект аренды).

1.2. Характеристики объекта аренды:

нежилое помещение ориентировочной площадью 270 кв. м, расположенное на первом этаже в осях 1-11/А-Б в здании торгового комплекса общей площадью 15 550 кв. м, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 52:15:184342:161, расположенном по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский р-н, пр. Гагарина, участок 1, северо-западнее пересечения с ул. Горная (далее – здание торгового комплекса).

Расположение объекта аренды отражено на Схеме расположения объекта аренды на поэтажном плане здания торгового комплекса (Приложение N 1 к настоящему договору, являющееся его неотъемлемой частью).

Примечание:На объект, не введенный в эксплуатацию, как правило, нет документов кадастрового и (или) технического учета, которые содержат его описание. Поэтому включите в договор все имеющиеся сведения об объекте, в том числе характеристики из проектной документации.

1.3. На момент заключения настоящего договора объект аренды находится в стадии строительства, здание торгового комплекса не введено в эксплуатацию. Сторона 1 обязуется обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию здания торгового комплекса в срок до II квартала 2020 г. в соответствии с инвестиционным договором от 15.07.2018 N 17/114-с между Обществом с ограниченной ответственностью “Выставочный центр “Андромеда” и администрацией города Нижний Новгород (далее – инвестиционный договор), разрешением на строительство N RU 52303000-27/1541р от 12.12.2016, проектной документацией в редакции от 03.10.2017 на строительство торгового комплекса (2-й этап) по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский р-н, пр. Гагарина, участок 1, северо-западнее пересечения с ул. Горная.

Примечание:Рекомендуем арендатору убедиться в законности строительства, изучив разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, инвестиционный договор, проектную документацию, договоры подряда и т.п.

1.4. На момент заключения основного договора право собственности арендодателя на объект аренды в Едином государственном реестре недвижимости может быть не зарегистрировано.

1.5. Объект аренды будет передан Стороне 2 во временное владение и пользование за плату на условиях основного договора для осуществления Стороной 2 торговой и рекламной деятельности после ввода в эксплуатацию здания торгового комплекса.

Примечание:До ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию нельзя его эксплуатировать, в том числе вести в нем торговую деятельность. Иначе нарушитель может быть оштрафован по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. При этом передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для ремонта и отделки не противоречит Градостроительному кодексу РФ (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

1.6. Сторона 1 обязуется в течение срока действия настоящего договора не отчуждать объект аренды, не сдавать его в аренду и не предпринимать иных действий, влекущих за собой обременение объекта аренды правами третьих лиц.

1.7. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 30 (тридцати) дней с даты ввода объекта (здания торгового комплекса) в эксплуатацию, но не позднее 31 августа 2020 г.

Примечание:Если вы не согласуете срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

1.8. На момент заключения основного договора здание торгового комплекса должно быть введено в эксплуатацию. Объект аренды к моменту передачи Стороне 2 должен быть оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение). Сторона 1 обеспечивает объект аренды круглосуточной охраной.

1.9. Сторона 1 обязуется подать заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении здания торгового комплекса с соблюдением правил, установленных законом, в максимально возможные короткие сроки, но в любом случае не позднее 23 июля 2020 г.

1.10. Стороны обязуются заключить основной договор на условиях, указанных в разделе 2 настоящего договора.

Примечание:Рекомендуем согласовать все важные условия основного договора или приложить к предварительному договору проект основного договора. Это позволит избежать споров об условиях основного договора. В противном случае такие условия будет определять суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

1.11. В случае изменения характеристик объекта аренды (его площади в пределах 5% в сторону уменьшения или увеличения, иных проектных характеристик, адреса) обязательства Сторон по настоящему договору сохраняют силу, а основной договор заключается Сторонами в установленные настоящим договором порядке и сроки с учетом измененных характеристик объекта аренды.

Сторона 1 письменно сообщает Стороне 2 об изменениях характеристик объекта аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их внесения в разрешительную, техническую и (или) проектную документацию.

Примечание:Если не включить в предварительный договор условие о необходимости уточнить характеристики объекта аренды, то в случае их изменения контрагент может отказаться заключать основной договор из-за несогласованности условия об объекте аренды.

  1. Условия основного договора аренды

2.1. Основной договор аренды подлежит заключению Сторонами на следующих условиях (Сторона 1 именуется Арендодателем, Сторона 2 – Арендатором):

2.1.1. Срок передачи объекта аренды Арендодателем Арендатору – в течение 3 (трех) рабочих дней с момента заключения основного договора.

2.1.2. Объект аренды предоставляется Арендатору для осуществления торговой и рекламной деятельности.

2.1.3. Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование на 11 (одиннадцать) месяцев с момента его передачи Арендодателем.

2.1.4. Договор аренды автоматически продлевается четырежды на дополнительные сроки в 11 (одиннадцать) месяцев каждый при условии, что ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор на иных условиях. Такое уведомление должно быть доставлено другой Стороне не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока аренды или продленного срока аренды. Оформление отношений по аренде на новый срок осуществляется в следующем порядке: без подписания дополнительных документов договор аренды продлевается на новый срок на тех же условиях, что содержатся в договоре аренды.

2.1.5. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 1 500 (Одну тысячу пятьсот) рублей, включая НДС (20%) 250 (Двести пятьдесят) рублей, за 1 кв. м в месяц.

Общая стоимость арендной платы в месяц рассчитывается исходя из площади объекта аренды, указанной в договоре аренды на основании технического плана объекта капитального строительства – здания торгового комплекса.

2.1.6. Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента фактической передачи объекта аренды арендатору арендодателем по акту приема-передачи.

2.1.7. Арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа расчетного месяца.

2.1.8. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, услуг по круглосуточной охране объекта аренды, плату за пользование частью земельного участка, которая занята соответствующей частью здания торгового комплекса и необходима для ее использования.

2.1.9. По соглашению сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться пропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в г. Нижний Новгород.

2.1.10. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В случае нарушения какой-либо из Сторон сроков выполнения иных обязанностей, установленных договором аренды, она выплачивает другой Стороне пени в размере 0,2% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

  1. Порядок заключения основного договора

3.1. В течение 5 (пяти) дней с даты ввода здания торгового комплекса в эксплуатацию Сторона 1 обязуется письменно уведомить об этом Сторону 2 и предоставить Стороне 2 заверенные копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и технического плана объекта капитального строительства – здания торгового комплекса в той части технического плана, которая отражает сведения об объекте аренды.

3.2. Проект основного договора составляется Стороной 1 путем включения в него условий, указанных в разделе 2 настоящего договора.

В случае изменения характеристик объекта аренды в соответствии с п. 1.11 настоящего договора Сторона 1 вносит соответствующие изменения в проект основного договора. В этом случае Сторона 1 прикладывает к проекту основного договора, направляемому Стороне 2 в соответствии с п. 3.4 настоящего договора, заверенные копии документов, в соответствии с которыми были изменены характеристики объекта аренды.

Данные о лицах, действующих от имени Сторон, Сторона 1 вносит на основании документов, полученных от Стороны 2, либо направленных Стороне 2 в соответствии с п. 7.2 настоящего договора.

3.3. Сторона 1 при составлении проекта основного договора не вправе без согласования со Стороной 2 изменять какие-либо условия основного договора, установленные Сторонами в настоящем договоре, за исключением изменений, предусмотренных п. 1.11 настоящего договора.

3.4. Сторона 1 направляет проект основного договора Стороне 2 по адресу, указанному в настоящем договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения либо курьерской доставкой с передачей под расписку в двух подлинных экземплярах, подписанных Стороной 1, в течение 10 (десяти) дней с момента ввода здания торгового комплекса в эксплуатацию.

3.5. Сторона 2 подписывает основной договор и направляет один его экземпляр Стороне 1 по адресу, указанному в настоящем договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью и с описью вложения либо курьерской доставкой с передачей под расписку в течение 10 (десяти) дней с момента получения проекта основного договора от Стороны 1.

3.6. В случае обнаружения Стороной 2 в тексте основного договора ошибок, неточностей либо не согласованных изменений его условий Сторона 2 в срок не более 3 (трех) рабочих дней письменно сообщает об этом Стороне 1. Сторона 1 в срок не более 3 (трех) рабочих дней после получения такого уведомления обязана устранить ошибки (неточности, изменения) и доставить Стороне 2 исправленный, подписанный со своей стороны основной договор в двух подлинных экземплярах. Сторона 2 должна подписать основной договор в количестве переданных экземпляров и доставить Стороне 1 один подписанный экземпляр основного договора в течение 3 (трех) рабочих дней с даты повторного получения их от Стороны 1.

3.7. Стороны обязуются приложить к основному договору заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших основной договор.

  1. Уклонение от заключения основного договора

и ответственность Сторон

4.1. Уклонением от заключения основного договора признаются, в частности:

4.1.1. Нарушение какой-либо из Сторон сроков исполнения обязанностей, установленных разделом 3 настоящего договора, более чем на 30 (тридцать) дней.

4.1.2. Заключение Стороной 1 договора купли-продажи в отношении объекта аренды без перевода на покупателя прав и обязанностей по настоящему договору.

Примечание:В этом случае потенциальный арендатор уже не сможет понудить контрагента заключить основной договор (п. 23 Обобщения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды, в период с января 2013 г. по апрель 2014 г.). При этом новый собственник также не будет обязан заключить основной договор, поскольку предварительного договора он не заключал (см. п. 3 ст. 308 ГК РФ).

4.1.3. Заключение Стороной 1 с третьим лицом договора аренды или договора залога в отношении объекта аренды.

Примечание:Если в отношении объекта аренды будет заключен договор аренды с третьим лицом, то именно у этого лица возникнет право аренды. Оно возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12).

4.1.4. Неисполнение Стороной 1 до 23 июля 2020 г. (срок, который позволяет соблюсти срок, установленный п. 1.7 настоящего договора) обязанности по подаче заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении здания торгового комплекса с соблюдением правил, установленных законом.

Примечание:Срок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказа в его выдаче составляет семь рабочих дней (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).

4.2. Не является уклонением от заключения основного договора спор о согласовании условий основного договора, если спорящая Сторона (Стороны) соблюдает(ют) сроки направления претензий, установленные п. 5.1 настоящего договора.

4.3. В случае уклонения одной из Сторон от заключения основного договора другая Сторона вправе потребовать от уклоняющейся Стороны уплаты штрафа в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

4.4. Если Сторона 1 приняла решение о консервации строительства здания торгового комплекса и письменно не уведомила об этом Сторону 2 с приложением заверенных копий подтверждающих документов в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента принятия такого решения, Сторона 2 вправе потребовать от Стороны 1 уплаты пеней в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки.

4.5. За просрочку какой-либо из Сторон выполнения обязанностей, установленных разделом 3 настоящего договора, более чем на 5 (пять) рабочих дней другая сторона вправе потребовать уплаты пеней в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки.

  1. Разрешение споров

5.1. Споры, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются Сторонами путем направления претензий. Претензия должна быть направлена в течение 3 (трех) рабочих дней с момента возникновения оснований для претензии. Сторона, получившая претензию, обязана направить ответ по существу в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения претензии.

5.2. Если Стороны не достигли согласия или одна из Сторон уклоняется от заключения основного договора, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным законодательством Российской Федерации.

Примечание:Если сторона, которая заключила предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Такое требование можно заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

  1. Действие предварительного договора

6.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.2. Обязательства по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, установленного п. 1.7 настоящего договора, основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой Стороне предложение заключить этот договор.

6.3. Сторона 2 вправе, направив письменное уведомление Стороне 1, отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, если в течение срока действия настоящего договора Сторона 1 примет решение о консервации строительства здания торгового комплекса.

  1. Заключительные положения

7.1. Изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

7.2. В случае изменения реквизитов Сторон или данных о лицах, имеющих право представлять Стороны при подписании основного договора, Сторона, чьи реквизиты или данные изменились, обязана письменно сообщить об этом другой Стороне в течение 3 (трех) рабочих дней с момента изменений.

7.3. Уведомления считаются направленными надлежащим образом, если они посланы по адресам Сторон, указанным в настоящем договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении или доставлены курьерской доставкой с получением под расписку уполномоченными лицами.

7.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.5. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

  1. Приложения

8.1. К настоящему договору прилагаются:

  • Приложение N 1 – схема расположения объекта аренды на поэтажном плане здания торгового комплекса;

Примечание:Рекомендуем для составления такой схемы воспользоваться графической частью проектной документации строящегося объекта.

  • Приложение N 2 – заверенная копия разрешения на строительство от 12.12.2016 N RU 52303000-27/1541р;
  • Приложение N 3 – заверенная копия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:15:184342:161 между ООО “Выставочный центр “Андромеда” и администрацией города Нижний Новгород;
  • Приложение N 4 – заверенная копия инвестиционного договора от 15.07.2015 N 17/114-с между ООО “Выставочный центр “Андромеда” и администрацией города Нижнего Новгорода.