Как передать недвижимость в оперативное управление
Передать в оперативное управление можно только зарегистрированную недвижимость. Для этого оформляются распоряжение собственника и передаточный акт. В них нужно подробно описать недвижимость, иначе в регистрации оперативного управления могут отказать.
Договор оперативного управления, вопреки распространенному убеждению, заключать необязательно.
Если в оперативное управление передаются здания (помещения), то землю под ними нужно предоставлять в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, поскольку оперативного управления земельными участками не бывает.
- Как зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на недвижимость
- Как составить распоряжение о передаче недвижимости в оперативное управление
- Как составить акт приема-передачи недвижимости в оперативное управление
- Как зарегистрировать право оперативного управления недвижимостью
- Нужно ли заключать договор о передаче недвижимости в оперативное управление
- Может ли земельный участок предоставляться на праве оперативного управления
- Как оформить землю под недвижимостью, которая передана в оперативное управление
- Как распоряжаться недвижимостью, закрепленной на праве оперативного управления
Как зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на недвижимость
Перед передачей недвижимости в оперативное управление зарегистрируйте право собственности на нее, если этого не было сделано ранее. Дело в том, что передать в оперативное управление можно только зарегистрированную недвижимость (ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ).
Для регистрации права собственности соберите следующие документы:
- документы, подтверждающие полномочия представителя. Доверенность заверять у нотариуса не нужно, если она составлена на бланке вашего органа и скреплена печатью и подписью руководителя (ч . 9, 10 ст. 18 , ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости);
- паспорт представителя (ч. 8 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
- правоустанавливающие документы на недвижимость. Если такой документ является общеизвестным официальным актом, то возьмите из реестра своего имущества выписку со ссылкой на него (ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Документы подайте в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра (ст. ст. 3, 18 Закона о регистрации недвижимости). Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием.
Платить пошлину за регистрацию не нужно (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
Срок регистрации ( п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):
- семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделении Росреестра;
- девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.
Как составить распоряжение о передаче недвижимости в оперативное управление
Форма такого распоряжения может быть установлена на уровне субъекта РФ, муниципального образования или ведомства. Если нет, то вы можете разработать ее самостоятельно.
В распоряжении обязательно укажите:
1) наименование вашего органа;
2) наименование, ИНН, ОГРН учреждения (казенного предприятия), за которым вы закрепляете недвижимость;
3) сведения, позволяющие безошибочно идентифицировать недвижимость, а именно:
- вид объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства и т.п.);
- кадастровый номер;
- площадь или длину, если это линейный объект;
- адрес или иное описание местоположения;
- проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено;
- номер и дату регистрации права собственности;
- литеру, если есть;
- количество этажей, в том числе подземных;
- номер этажа (для помещений);
- дату ввода в эксплуатацию;
- номер в вашем реестре государственной (муниципальной) собственности.
Если нельзя будет идентифицировать недвижимость, вам могут отказать в регистрации права оперативного управления.
В распоряжении также можно дать конкретные поручения должностным лицам, например директору учреждения – представить документы для регистрации права оперативного управления.
Подписывает распоряжение руководитель органа.
Пример распоряжения о передаче недвижимости
Как составить акт приема-передачи недвижимости в оперативное управление
Форма такого акта не установлена, поэтому вы можете разработать ее самостоятельно.
Укажите:
1) реквизиты распоряжения о передаче недвижимости в оперативное управление;
2) наименование органа, передающего недвижимость;
3) наименование, ИНН, ОГРН учреждения (казенного предприятия), принимающего недвижимость;
4) описание недвижимости, как в распоряжении;
5) сведения о надлежащем техническом состоянии недвижимости.
Обязательно укажите, что недвижимость находится в исправном техническом состоянии и ее можно использовать по назначению. Бывали случаи, когда учреждение взыскивало с собственника средства на ремонт здания, потому что собственник не смог доказать, что здание пришло в упадок уже после передачи в оперативное управление (см. судебную практику).
Подписывают акт представители органа и учреждения (казенного предприятия).
Пример акта приема-передачи недвижимости в оперативное управление
Как зарегистрировать право оперативного управления недвижимостью
С заявлением о регистрации оперативного управления может обратиться как само учреждение или казенное предприятие, так и учредитель, если недвижимость учреждению или предприятию передал он ( ст. 15 , ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости).
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- распоряжение о передаче недвижимости в оперативное управление ( ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости);
- акт приема-передачи;
- документы, подтверждающие полномочия представителя ( ч. 9, 10 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
- паспорт представителя ( ч. 8 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Принимают документы на регистрацию в МФЦ и органах Росреестра. Советуем заранее позвонить в ближайшее подразделение Росреестра и уточнить, куда именно нужно представить документы.
Срок регистрации составляет семь рабочих дней, если подать документы в подразделение Росреестра, и девять рабочих дней, если подавать через МФЦ ( ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
Пошлину за регистрацию оперативного управления платить не нужно (пп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Нужно ли заключать договор о передаче недвижимости в оперативное управление
Договор оперативного управления нужно заключить, если это предусмотрено нормативным правовым актом собственника. В некоторых муниципальных образованиях утверждены типовые договоры оперативного управления.
Вы можете составить договор оперативного управления, если кто-то, например регистратор, этого требует. Если вы все же не представите договор и вам за это откажут в регистрации, то такой отказ можно обжаловать в суде (ст. 218 КАС РФ).
Может ли земельный участок предоставляться на праве оперативного управления
Не может, поскольку в гл. 17 ГК РФ среди вещных прав на землю нет права оперативного управления.
Как оформить землю под недвижимостью, которая передана в оперативное управление
Сдайте землю в аренду, если в оперативное управление переданы (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. п. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ):
1) помещения в здании, где есть другие владельцы;
2) здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.
В остальных случаях передайте землю в постоянное (бессрочное) пользование (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, ст. 268 ГК РФ).
Торги в этих случаях проводить не нужно (пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.14 ЗК РФ).
Чтобы оформить землю:
- примите заявление о предварительном согласовании предоставления участка, если он не образован или его границы не уточнены (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ);
- примите решение о предварительном согласовании, если нет оснований для отказа в нем (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Такое решение требуется, только если участок не образован или его границы не уточнены;
- предоставьте правоустанавливающие документы на участок или выписку из реестра государственного (муниципального) имущества, чтобы учреждение (казенное предприятие) могло зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на участок;
- примите заявление о предоставлении участка.
Учреждение или казенное предприятие подает такое заявление, когда участок уже образован и его границы не нужно уточнять.
Если заявление не содержит обязательных сведений или к нему не приложены необходимые документы, то его нужно вернуть в течение 10 дней (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).
Вместе с заявлением подаются документ о полномочиях представителя и документы, установленные Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, если они не представлялись ранее с заявлением о предварительном согласовании (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ);
- примите решение о предоставлении участка и направьте его заявителю в течение 30 дней со дня, когда поступило заявление (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
Учреждение (казенное предприятие) должно будет зарегистрировать свое право постоянного пользования земельным участком (ст. 8.1 ГК РФ).
Договоры аренды сроком на год и более тоже нужно зарегистрировать (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). Правила регистрации не отличаются от правил регистрации договоров аренды недвижимости.
Как распоряжаться недвижимостью, закрепленной на праве оперативного управления
Имущество в оперативном управлении можно продавать, сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное пользование и т.д.
Чтобы продать такое имущество, как правило, нужны оценка, согласие собственника и торги. За продажу без торгов могут оштрафовать, а договор признать недействительным.
Безвозмездное пользование мало отличается от аренды. Главное отличие в том, что торги проходят по размеру единовременного платежа, а не арендной платы.
Как продать недвижимость в оперативном управлении
При продаже недвижимости учтите, что перед продажей, как правило, проводится оценка имущества. Договор с оценщиком заключается в порядке закупок.
Также нужно согласие собственника на продажу и одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью.
Имущество продается, как правило, на торгах.
Как сдать в аренду недвижимость в оперативном управлении
При сдаче недвижимости в аренду нужно проводить оценку арендной платы. В проекте договора она устанавливается именно на основании этой оценки.
Также учреждению нужно получить согласие собственника на аренду или одобрение крупной сделки либо сделки с заинтересованностью. Порядок получения согласия может быть установлен ведомственным актом.
Для сдачи госимущества в аренду, как правило, проводятся торги (в форме аукциона или конкурса). Без торгов сделка может быть признана недействительной.
Как предоставить в безвозмездное пользование недвижимость в оперативном управлении
Предоставить в безвозмездное пользование недвижимость, которая находится в оперативном управлении, нужно в том же порядке, который предусмотрен для аренды.
Регистрировать договор нужно, только если по нему предоставляется в пользование объект культурного наследия (п. 3 ст. 689 ГК РФ).