Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости

Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимостиСначала определите, нужно ли регистрировать такое соглашение в вашем случае. Если да, то для госрегистрации вам потребуется заполнить заявление и подготовить необходимые документы. Также необходимо уплатить госпошлину (кроме случая регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости).

Удобным вам способом подайте заявление и документы на госрегистрацию. После ее проведения на соглашении проставят отметку о регистрации.

 

 

В каких случаях необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости

 

Зарегистрировать нужно следующие соглашения:

  • об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);
  • о расторжении зарегистрированного договора аренды.

 

В отношении незарегистрированных договоров аренды обратите внимание на следующее:

  • если соглашением изменяется срок незарегистрированного договора, который с учетом изменений составит один год и более, то нужно зарегистрировать сам договор аренды недвижимости в редакции дополнительного соглашения. В этом случае суды признают, что стороны увеличили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему;
  • если срок договора аренды продлен соглашением на неопределенный срок или срок менее года после истечения срока договора, то регистрировать его не нужно. В этих случаях речь идет о заключении нового договора аренды, не подлежащего регистрации. 

 

В каком порядке проводится госрегистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости

Госрегистрация допсоглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. Отличия состоят в следующем:

  • при заполнении заявления знак “V” проставьте:

 

  • в графе 3.3 заявления;
  • в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
  • в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение об изменении договора аренды”.

 

Важно знать!  Предварительный договор аренды недвижимого имущества: образец, как составить

Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;

  • вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов нужно представить допсоглашение.

 

Нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды

Да, нужно. Это подтверждает Минфин России в своих разъяснениях.

 

 

В каком размере уплачивается госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости

Ее размер для организаций составляет 1 000 руб. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Госпошлину уплачивает заявитель (заявители) в том же порядке, что и при госрегистрации договора аренды недвижимости.

 

Как зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости

Госрегистрация соглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. При этом учитывайте следующие отличия:

  • при заполнении заявления знак “V” проставьте:

 

  • в графе 3.3 заявления;
  • в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
  • в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение о расторжении договора аренды”.

Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;

  • в комплекте документов вместо договора аренды недвижимости представьте соглашение о расторжении договора аренды.

 

Нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Нет, не нужно. Это следует из пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России.

 

Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать

Без регистрации вы можете продлить договор аренды недвижимости, который не подлежал регистрации (например, договор аренды здания на срок менее года). При этом продлить такой договор нужно на срок также меньше года или на неопределенный срок.

Для продления, например, заключите дополнительное соглашение.

Если вы не зарегистрируете при продлении договор, который подлежит регистрации, то в ваших отношениях с контрагентом он все равно будет считаться действующим. Отсутствие регистрации повлияет лишь на отношения с третьими лицами. Например, при продаже объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор в отношениях с новым собственником.

 

Важно знать!  Аренда имущества (недвижимого), находящегося в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении

При каком продлении не требуется госрегистрация договора

Чтобы продлить действие договора, вы можете использовать несколько способов. Рассмотрим вопрос о необходимости госрегистрации договора при использовании каждого из них.

 

Заключение нового договора или дополнительного соглашения о продлении на определенный срок

Если продлеваете договор аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенный на срок менее года (например, на одиннадцать месяцев), при продлении установите в новом договоре или в дополнительном соглашении о продлении срок также менее года. Такие договоры не подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений это правило также применяется.

 

Продление на основании условия об автоматической пролонгации

Вы можете продлить договор в соответствии с условием об автоматической пролонгации.

Если условиями договора аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенного на срок менее года, предусмотрено продление автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). После этого отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который регистрации не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года.

Также не понадобится регистрация договора аренды указанного выше имущества, если изначально он был заключен на срок год и более и зарегистрирован, но по условию об автоматической пролонгации продлевается на срок менее года.

 

Важно знать!  Регистрация договора аренды недвижимости: документы, госпошлина, заявление, срок

Возобновление договора на неопределенный срок

Если арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжит пользоваться объектом аренды после истечения срока договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, в этом случае госрегистрация договора также не требуется.

Представляется, что это правило действует и для продления договоров на неопределенный срок.

 

 

Что будет, если не зарегистрировать при продлении договор, подлежащий госрегистрации

Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

Это означает, что, если договор не зарегистрирован:

  • при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды;
  • вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ;
  • вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору.